Thị trường bất động sản đã đối mặt với nhiều khó khăn từ cuối năm trước, và tình hình trở nên nghiêm trọng hơn vào năm 2023 do vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn.
Dù đầu năm 2023, nhiều tổ chức, chuyên gia và doanh nghiệp dự báo thị trường có thể phục hồi và thoát khỏi khó khăn trong nửa cuối năm, nhưng thực tế diễn biến thị trường không đáp ứng được kỳ vọng này.
Tiếp nối sự trì trệ của năm 2022, cả nguồn cung và thanh khoản trong thị trường bất động sản năm 2023 đều giảm đáng kể, thậm chí tình trạng đóng băng xảy ra ở nhiều phân khúc.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản trong năm 2023 tiếp tục hạn chế trên tất cả các phân khúc. Cụ thể, chỉ có 52 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với gần 16.000 căn, số lượng này chưa đạt một nửa so với năm trước. Các dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú chỉ hoàn thành 17 dự án, đạt khoảng 56% so với năm 2022. Đến hết quý III, tổng số giao dịch trên toàn thị trường chỉ đạt hơn 324.700, tương đương khoảng 41% so với năm trước.
Ở hai thành phố lớn nhất của Việt Nam, Hà Nội và TP HCM, theo thống kê của CBRE, nguồn cung chung cư cũng giảm mạnh, chỉ đạt lần lượt 10.100 căn và 8.600 căn, giảm trên 40% so với năm 2021 và giảm hơn 70% so với năm 2018.
Ngoài việc nguồn cung hạn chế, thị trường bất động sản còn chứng kiến sự giảm giá đáng kể ở nhà ở thấp tầng và một số phân khúc khác, với mức giảm từ 10-20% tùy theo vị trí và khu vực. Tuy nhiên, giá căn hộ chung cư sơ cấp – loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân – lại liên tục tăng do nguồn cung trong những năm gần đây trở nên khan hiếm, theo thông tin từ Bộ Xây dựng. Trong 3 quý đầu năm, chỉ có 47 dự án bất động sản cư dân được cấp phép mới.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định rằng trong ba năm qua, thị trường bất động sản gặp phải những rắc rối về pháp lý chưa được giải quyết, dẫn đến việc phê duyệt và triển khai các dự án liên tục bị trì hoãn, gây ách tắc dòng tiền.
Nhiều chủ đầu tư lớn phải mất cả năm trời để xử lý các vấn đề pháp lý tại các dự án, tái cấu trúc công ty và cơ cấu lại tài sản nhằm thanh toán nợ trái phiếu và nợ ngân hàng. Theo ông Võ, những vướng mắc này chưa được giải quyết sau nhiều năm, đặc biệt khi Luật Đất đai vẫn chưa được thông qua, làm cho năm 2023 trở thành một năm chịu đòn nặng nề từ pháp lý đối với thị trường địa ốc.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh rằng các vấn đề pháp lý chiếm tới 70% khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt. Ông Châu cho rằng giải pháp chính và quan trọng nhất để giải quyết vấn đề này nằm ở việc sửa đổi Luật Đất đai. Gần đây, Chính phủ đã kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghiên cứu các đề xuất và góp ý nhằm hoàn thiện luật này để trình Quốc hội xem xét và thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 vào tháng 1/2024, hướng tới việc tháo gỡ vướng mắc và khơi thông nguồn lực đất đai.
Bên cạnh vấn đề pháp lý, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải chịu áp lực lớn về nguồn vốn trong năm 2023. Việc phát hành trái phiếu bất động sản bị siết chặt quản lý từ đầu năm 2022, đặc biệt sau sự cố liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, đã khiến việc huy động vốn qua kênh này giảm mạnh. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến hết tháng 11, tổng giá trị trái phiếu phát hành của ngành bất động sản chỉ hơn 70.000 tỷ đồng, chỉ bằng 25% so với cả năm 2021. Nhiều doanh nghiệp chỉ phát hành trái phiếu nhằm mục đích tái cấu trúc nợ.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định rằng việc hạn chế khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và mức lãi suất cao duy trì trong hơn nửa đầu năm đã gây thêm gánh nặng tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Theo dữ liệu của FiinGroup, tín dụng dành cho người mua bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 đã giảm 1,3% so với năm trước. Đơn vị này nhấn mạnh rằng trong bối cảnh kinh tế hiện tại khó khăn và việc làm chưa ổn định, việc vay mua nhà không phải là quyết định ưu tiên của nhiều người. Bên cạnh đó, tâm lý thận trọng của người mua nhà và nhà đầu tư sau giai đoạn biến động và mất niềm tin đòi hỏi thời gian dài hơn để phục hồi.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, nhận xét rằng các doanh nghiệp địa ốc chưa bao giờ gặp khó khăn như trong năm nay, sau khi những thách thức từ năm 2022 tích tụ lại. Ông mô tả rằng đây là năm diễn ra một cuộc thanh lọc lớn trên thị trường, loại bỏ những doanh nghiệp và nhà đầu tư không đủ năng lực, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, và thiếu tầm nhìn dài hạn.
Ông Cần cũng nhấn mạnh rằng sau cuộc khủng hoảng này, ngành kinh doanh bất động sản có thể không còn có khả năng tạo ra siêu lợi nhuận như trước. Cách thức vận hành, kinh doanh, và phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư sẽ cần phải thay đổi. Ông dự đoán rằng vào năm 2024, thị trường và thanh khoản sẽ dần cải thiện khi các khó khăn được giải quyết và Luật Đất đai sửa đổi có thể được thông qua từ đầu năm tới.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định rằng thị trường bất động sản năm 2024 sẽ đón nhận cả cơ hội và thách thức. Bà Dung dự báo rằng nguồn cung mới trong năm 2024 sẽ vẫn khá hạn chế và chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.
Các chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc điều chỉnh giá và chính sách bán hàng sẽ trở nên hấp dẫn và linh hoạt hơn. Thị trường nhà ở thứ cấp, đặc biệt ở một số khu vực, cũng được dự báo sẽ trở nên sôi động hơn do nhu cầu quay vốn của các nhà đầu tư cá nhân, điều này có thể tạo áp lực lên giá nhà.
Theo bà Dung, người mua nhà sẽ có cơ hội tiếp cận với các sản phẩm có mức giá bán hợp lý hơn. Thị trường cũng đang chờ đón những cơ hội mới từ việc chính phủ tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng và điều chỉnh lãi suất.
Về mặt thách thức, bà Dung nhấn mạnh rằng nền kinh tế dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi và thông qua, nhưng chỉ có hiệu lực từ đầu năm 2025, nên ảnh hưởng của chúng đối với thị trường trong ngắn hạn sẽ chưa rõ rệt. Thị trường có thể phục hồi chậm do nguồn cung hạn chế và mức giá bán duy trì ở mức cao.
Nếu bạn đang tìm kiếm một nơi để tham gia vào cộng đồng đầu tư tài chính sôi động và chuyên nghiệp tại Việt Nam, hãy đến với ITraders. Tại đây, bạn có thể trao đổi, học hỏi, và chia sẻ kinh nghiệm về các lĩnh vực đầu tư hấp dẫn như: cổ phiếu, ngoại hối, tiền điện tử, bất động sản, vàng, và nhiều hơn nữa.Để tham gia vào diễn đàn, bạn chỉ cần đồng ý với quy định chung của ITraders. Hãy nhanh tay đăng ký và khám phá những cơ hội đầu tư tuyệt vời cùng chúng tôi!